Paragraaf grondbeleid

Er bestaan drie hoofdvormen van gemeentelijk grondbeleid:

Er bestaan drie hoofdvormen van gemeentelijk grondbeleid:

• Actief grondbeleid, waarbij de gemeente zelf haar gronden geschikt maakt voor een bouwontwikkeling. In dat geval is sprake van een gemeentelijke grondexploitatie (bouwgrond in exploitatie). De gemeenteraad stelt de grondexploitatie en herzieningen hiervan vast.

• Faciliterend grondbeleid, waarbij initiatiefnemers (particulier, ontwikkelaars, corporaties, etc.) hun gronden geschikt maken voor bouwontwikkeling. In dat geval is sprake van een particuliere grondexploitatie. Bij faciliterend grondbeleid ondersteunt of bevordert de gemeente particuliere initiatieven en neemt waar mogelijk (planologische) belemmeringen weg. Indien mogelijk worden de gemeentelijke kosten verhaald op de initiatiefnemer. De gemeente Schagen regelt het kostenverhaal bij voorkeur via anterieure overeenkomsten.

• Samenwerking, waarbij gemeente en derden samen in ieder geval de gronden geschikt maken voor een bouwontwikkeling. In dat geval is sprake van een aparte fiscaal-juridische entiteit zoals een Publiek Private Samenwerking. Bij de gemeente Schagen is momenteel geen sprake van samenwerkingen in grondexploitatie.

Wanneer en hoe voor welke (tussen)vorm van grondbeleid wordt gekozen is afhankelijk van verschillende aspecten. Voorbeelden hiervan zijn de verdeling van grondeigendom in het plangebied, gemeentelijke behoefte aan regie/sturing bezien vanuit haar ambities en Omgevingsvisie, risico-inschatting en eigen financiële doelstellingen. De visie op en de processen en kaders waarbinnen het grondbeleid (gemeenteraad) wordt gevoerd zijn omschreven in nota Grondbeleid 2017, de Financiële verordening 2019 en Omgevingsvisie. Ondersteunend grondbeleid (college van B&W) is o.a. verwoord in de gemeentelijke Grondprijzenbrief, gemeentelijk verkoopbeleid (verkoopprocedure vastgoed 2018), spelregels verkoop en verhuur snippergroen en beleid over anterieure overeenkomsten. Daarnaast voldoen wij aan het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV). Er wordt momenteel gewerkt aan een herziening van de nota Grondbeleid 2017.

• Actief grondbeleid, waarbij de gemeente zelf haar gronden geschikt maakt voor een bouwontwikkeling. In dat geval is sprake van een gemeentelijke grondexploitatie (bouwgrond in exploitatie). De gemeenteraad stelt de grondexploitatie en herzieningen hiervan vast.
• Faciliterend grondbeleid, waarbij initiatiefnemers (particulier, ontwikkelaars, corporaties, etc.) hun gronden geschikt maken voor bouwontwikkeling. In dat geval is sprake van een particuliere grondexploitatie. Bij faciliterend grondbeleid ondersteunt of bevordert de gemeente particuliere initiatieven en neemt waar mogelijk (planologische) belemmeringen weg. Indien mogelijk worden de gemeentelijke kosten verhaald op de initiatiefnemer. De gemeente Schagen regelt het kostenverhaal bij voorkeur via anterieure overeenkomsten. Er zijn nog geen exploitatieplannen vastgesteld.
• Samenwerking, waarbij gemeente en derden samen in ieder geval de gronden geschikt maken voor een bouwontwikkeling. In dat geval is sprake van een aparte fiscaal-juridische entiteit zoals een Publiek Private Samenwerking. Bij de gemeente Schagen is momenteel geen sprake van samenwerkingen in grondexploitatie.

Wanneer en hoe voor welke (tussen)vorm van grondbeleid wordt gekozen is afhankelijk van verschillende aspecten. Voorbeelden hiervan zijn de verdeling van grondeigendom in het plangebied, gemeentelijke behoefte aan regie/sturing bezien vanuit haar ambities en Omgevingsvisie, risico-inschatting en eigen financiële doelstellingen. De visie op en de processen en kaders waarbinnen het grondbeleid (gemeenteraad) wordt gevoerd zijn omschreven in Nota Grondbeleid 2017 en de Financiële verordening 2019 en Omgevingsvisie. Ondersteunend grondbeleid (college van B&W) is o.a. verwoord in de gemeentelijke Grondprijzenbrief, gemeentelijk verkoopbeleid (verkoopprocedure vastgoed 2018), spelregels verkoop en verhuur snippergroen en beleid over anterieure overeenkomsten. Daarnaast voldoen wij aan het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV).

Er is aan een extern bureau opdracht gegeven om de nota Grondbeleid 2017 te herzien. Hierin is ook aandacht voor de gevolgen van de omgevingswet voor het gemeentelijk grondbeleid. Daarnaast wordt de wijze van (plankosten)verhaal via anterieure overeenkomsten herijkt.

Actief grondbeleid

De wet schrijft voor dat de gemeente in de paragraaf Grondbeleid inzicht geeft in de actuele prognose van de te verwachten resultaten op grondexploitaties, een onderbouwing van de geraamde winstneming en in de beleidsuitgangspunten omtrent haar risicoreserves.

De gemeenteraad heeft via de nota grondbeleid 2017 vastgesteld dat voorafgaand aan de behandeling van de programmabegroting een integrale actualisatie van de grondexploitaties ter besluitvorming aan de raad wordt aangeboden. Deze jaarlijkse actualisatie vindt plaats via de Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG). Via besluitvorming over de MPG 2022 zijn de geactualiseerde grondexploitatiebegrotingen vastgesteld en is de raad geïnformeerd over de risicoreserves en verliesvoorzieningen. De informatie zoals opgenomen in deze paragraaf is feitelijk een samenvatting van hetgeen via de MPG 2022 is besloten.  

Actuele prognose van de te verwachten resultaten op grondexploitaties
De te verwachten financiële resultaten van de gemeentelijke  grondexploitaties zijn als volgt:

Het totale te verwachten grondexploitatieresultaat op eindwaarde is € 990.549 voordelig. Dit bedrag bestaat voor ca. € 5.256.000 aan positieve projecten en ca. € 4.266.000 aan projecten met een negatief resultaat. Voor het negatieve resultaat is een verliesvoorziening getroffen van € 4.315.516. De voorziening is op dit moment hoger dan het verwachte nadelig resultaat. Bij de jaarrekening wordt de verliesvoorziening geactualiseerd op basis van de stand per 31-12-2022.

Onderbouwing van de geraamde winstneming
Voor tussentijdse winstneming geldt de 'percentage of completion' methode (POC); oftewel de mate waarin kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd. Bij de bepaling van de winstneming wordt vanuit het voorzichtigheidsprincipe rekening gehouden met project specifieke risico's conform de MPG 2022. In de MPG 2022 is voor het jaar 2023 ca. € 1.550.000 aan winstneming begroot (onderdeel van de prognose reserve grondexploitatie).

Winstneming op grondexploitaties komt voor 100% ten gunste aan de reserve grondexploitatie. Netto verkoopopbrengsten van gemeentelijk vastgoed niet zijnde grondexploitatie, komen voor 50% ten gunste aan de reserve grondexploitatie en 50% aan de algemene reserve.

Inzicht in de beleidsuitgangspunten omtrent  risicoreserves.

De reserve grondexploitatie vormt het weerstandsvermogen voor de gemeentelijke grondexploitaties. De reserve vangt schommelingen in financiële resultaten op zodat de gemeentelijke financiële huishouding niet wordt verstoord. Zowel bij de programmabegroting (o.b.v. MPG met peildatum 1 juni) als bij de jaarrekening (peildatum 31 december) worden de verwachtingen in de grondexploitaties geactualiseerd. Eventuele verslechteringen in het verwachte resultaat worden opgevangen door de reserve grondexploitatie.

De reserve dient ook als dekkingsbron voor specifieke kosten zoals zijn vastgesteld door de raad. Hieronder valt bijvoorbeeld het risico op afboeken van voorbereidingskosten en de dekking voor vaststelling van nieuwe grondexploitaties met een eventueel nadelig resultaat.

Het uitgangspunt is dat de reserve grondexploitatie in ieder geval het risicoprofiel zoals geformuleerd in het MPG en onttrekkingen die zijn vastgesteld door de raad, meerjarig kan afdekken. Op basis van de verwachte ontwikkeling weerstandscapaciteit zoals verwoord in de MPG 2022, wordt geconcludeerd dat de reserve grondexploitatie meerjarig van voldoende omvang is om de geanalyseerde risico’s en onttrekkingen op te kunnen vangen.

Werkwijze af te sluiten grondexploitaties
Een grondexploitatie wordt afgesloten als de gehele grondexploitatie qua werkzaamheden is afgerond. Er is een aparte administratie opgesteld ten behoeve van financiële dekking van restantwerkzaamheden en/of facturen in afgesloten grondexploitaties die niet waren voorzien. Hiervoor is via besluitvorming over de MPG 2021 €40.000 krediet beschikbaar gesteld.

Grondexploitaties  in voorbereiding
Grondexploitaties zijn ‘in voorbereiding’ als hiervoor een projectopdracht is vastgesteld door het college en dit kenbaar is gemaakt aan de gemeenteraad. De voorbereidingskosten voorafgaand aan de vaststelling van een grondexploitatie, worden gewaardeerd op de balans. De reserve grondexploitatie dient als dekking voor gemaakte kosten indien een project niet of niet tijdig tot uitvoering wordt genomen. Anders vormen de gemaakte kosten onderdeel van het onderhandenwerk van de nieuwe grondexploitatie.

Vennootschapsbelasting(Vpb-plicht)
Bij de bepaling of de gemeente Vennootschapsbelasting moet betalen over  grondexploitaties wordt gebruik gemaakt van een (Post) Quickscan. Deze scan wordt jaarlijks uitgevoerd door een externe partij. De gehanteerde Post QuickScan methodiek is een uitwerking van de Post QuickScan methodiek zoals beschreven in de Nieuwsflits van de SVLO van 16 juni 2017. Jaarlijks wordt getoetst of de fiscale positie van de grondexploitaties (aanzienlijk) is veranderd ten opzichte van het voorgaande jaar. Vanwege de vaststelling van nieuwe, financieel voordelige grondexploitaties in 2021 en 2022, is het de verwachting dat dit het geval zal zijn. Het risico op het moeten betalen van vennootschapsbelasting vormt onderdeel van het weerstandsvermogen MPG.

Faciliterend grondbeleid

De gemeente voert bij faciliterend grondbeleid niet zelf de grondexploitatie. De kosten die de gemeente maakt voor initiatieven die niet binnen het geldende bestemmingsplan passen, worden bij voorkeur verhaald via een anterieure overeenkomst. Dit zijn meestal alleen gemeentelijke plankosten. Gemeentelijke (plan)kosten bij initiatieven die wel passen binnen de planologische kaders/bestemmingsplan worden via de leges verhaald. De anterieure overeenkomst wordt vastgesteld door het college.

Feitelijk schiet de gemeente de kosten voor die op basis van een overeenkomst worden teruggevorderd bij een derde partij, dan wel op basis van een exploitatieplan / kostenverhaalsregeling. Wanneer een anterieure overeenkomst over kostenverhaal is gesloten, kwalificeren de hiermee samenhangende gerealiseerde verhaalbare kosten (direct) als een vordering. Deze vorderingen worden opgenomen bij overige nog te ontvangen bedragen op de gemeentelijke balans. De kosten die de gemeente maakt voor de faciliterende grondexploitaties komen tot uitdrukking in de rekening van baten en lasten. De doorberekening van de kosten aan private partijen (het kostenverhaal) wordt verwerkt als baat in de rekening van baten en lasten en verantwoord als overige nog te ontvangen bedrag.

Verkoop vastgoed
Ten behoeve van de begroting is een meerjarige inschatting van verkoopkosten en opbrengsten van ons vastgoed gemaakt. Voor nu wordt meerjarig rekening gehouden met € 150.000 aan verkoopopbrengsten en € 20.000 aan verkoopkosten. Dit vormt onderdeel van het weerstandsvermogen MPG.